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Der Immobilienverbund Rosenheim ist ein gefragter Gesprächspartner der regionalen und überregionalen Fachpresse für Informationen und Marktentwicklungen rund um das Thema Immobilien.

Immobilienverbund Rosenheim

Marktberichte & Expertentipps

Immobilienverbund Rosenheim

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum spürbarer Zuwachs um +4,1 %.
„Zum wiederholten Male kletterten die Immobilienumsätze im Freistaat in der Halbjahresbetrachtung auf ein neues Top-Niveau - die hohe Investitionsdynamik hält auch in Zeiten der Corona-Krise an“, erklärt Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.
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5-Jahres-Mietanstieg in Erlangen eher moderat, in Nürnberg und Fürth dagegen deutlich ausgeprägter.
Erlanger wohnen auf mehr Fläche pro Person als Nürnberger und Fürther.
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Baurecht: Funktionslose Bauvorschrift
Ein Grundstückseigentümer wendet sich gegen die bauaufsichtliche Anordnung, seinen 1,20 Meter hohen Metallzaun zu entfernen. Das Grundstück liegt in einem „Wochenendhausgebiet“. Nach örtlicher Bauvorschrift sind nur Einfriedungen aus Holz bis zu einer Höhe von 80 cm und Hecken zulässig. Diese Festsetzung soll den freizügigen Charakter des Wochenendhausgebietes erhalten. Der Kläger macht dabei ohne Erfolg geltend, dass das Plangebiet zum Dauerwohnen genutzt werde, sodass die Festsetzung eines Wochenendhausgebietes funktionslos geworden sei.

Kommentar
Örtliche Bauvorschriften sind nur funktionslos, wenn die satzungsgebende Gemeinde aktiv zu erkennen gibt, dass sie die Vorgabe generell nicht mehr für beachtlich hält. Ansatzpunkte gab es dafür nicht. Schließlich betrieb die Behörde als Beklagte gerade die Durchsetzung der Bauvorschrift. Dass eine Festsetzung wegen nachträglicher Funktionslosigkeit unwirksam wird, kann unter anderem erst dann angenommen werden, wenn sie bei einer Gesamtbetrachtung die Fähigkeit verloren hat, die städtebauliche Entwicklung in eine bestimmte Richtung zu steuern. Die Behauptung der Funktionslosigkeit einer Bauvorschrift, muss vom Kläger hinreichend begründet werden.

Autor: Philipp Wegner - wegner@bethge-legal.com
Fundstelle: OVG Niedersachsen, Beschluss vom 05.05.2021, 1 LA 39/21



Baurecht: Kein Geldeinbehalt bei Mängelverdacht
Ein allgemeiner „Mängelverdacht“ reicht zur Begründung von Gewährleistungsrechten und Zurückbehaltungsrechten nicht aus. Vorliegend trat die Klägerin als Bauunternehmerin von einem Bauträgervertrag zurück. Sie begehrte anschließend von dem beklagten Erwerber die Abgabe einer Löschungsbewilligung bezüglich einer Auflassungsvormerkung sowie Zahlung von Verzugszinsen und Schadensersatz. Der Erwerber hatte auf Grund vermeintlich bestehender Mängel die Abschlagsforderungen nicht gezahlt, sondern das Geld zurückbehalten. Zu Unrecht, wie das Oberlandesgericht befand, so dass der Rücktritt der Bauträgerin berechtigt war.

Kommentar
Ein mangelbedingtes Leistungsverweigerungsrecht besteht auch bei fälligen Abschlagszahlungen im Rahmen eines Bauträgervertrages. Allerdings müssen hierzu konkrete Mängel nachgewiesen werden. Ein allgemeiner Verdacht auf die Mangelhaftigkeit oder auch nur geringfügige Mängel reichen zur Begründung eines Zurückbehaltungsrechtes nicht aus. Die Richter sahen in der Zahlungsverweigerung des Erwerbers einen missbräuchlichen Verstoß gegen Treu und Glauben. Sein Gesamtverhalten war dahingehend zu deuten, dass er möglichst lange versuchte, keine Zahlungen leisten zu müssen, gleichzeitig aber an einer konstruktiven Lösung nicht interessiert war.

Autor: Veronika Thormann - thormann@bethge-legal.com
Fundstelle: OLG Schleswig-Holstein, Urteil vom 27.04.2018, 1 U 90/15 



Grundstücksrecht: Wer stellt die Mülltonnen auf den Bürgersteig
Grundstückseigentümer können verpflichtet sein, Mülltonnen zur Abholung auf dem Bürgersteig bereitzustellen. Vorliegend beantragte der Grundstückseigentümer im Wege der einstweiligen Anordnung, dass seine Abfalltonnen turnusmäßig geleert werden, ohne dass er sie auf dem Bürgersteig bereitstellen muss. Vergeblich! Dem Antragsteller ist zuzumuten, die Tonnen an den Abfuhrtagen an einem zugänglichen Platz aufzustellen. Nach den Vorschriften der kommunalen Abfallbewirtschaftungssatzung sind die Abfallbehälter vom Verpflichteten so bereitzustellen, dass das Sammelfahrzeug auf öffentlichen oder dem öffentlichen Verkehr dienenden privaten Straßen an die Aufstellplätze heranfahren kann und das Verladen sowie der Abtransport ohne Schwierigkeiten und Zeitverlust möglich sind. Dies war hier nicht der Fall, da der Bereich in der Nähe des Aufstellortes auf dem Grundstück vor dem Bürgersteig häufig zugeparkt war. Die Behälter müssen zumindest so bereitgestellt werden, dass sie vom öffentlichen Raum aus zugänglich sind und ein reibungsloser Ablauf beim Verladen der Tonnen gewährleistet ist.

Kommentar
Aus der kommunalen Abfallbewirtschaftungssatzung folgt zwar nicht, dass Abfalltonnen zwingend im öffentlichen Raum bereitzustellen sind. Erforderlich ist aber ein reibungsloser Ablauf, der hier nicht gegeben war. Hier mussten die Tonnen auf dem schmalen Gehweg neben parkenden Autos rangiert werden, was mit einem höheren zeitlichen Aufwand und Schwierigkeiten verbunden war.

Autor: Simone Engel - engel@bethge-legal.com
Fundstelle: VG Lüneburg, Beschluss vom 15.03.2021, 3 B 1/21

Aktuell gilt in Bayern die 13. Bayerische Infektionsschutzmaßnahmenverordnung.
Für private Veranstaltungen aus besonderem Anlass und mit einem von Anfang an begrenzten und geladenen Personenkreis wie Geburtstags-, Hochzeits-, Tauffeiern, Beerdigungen, Vereinssitzungen, worunter auch die Eigentümerversammlungen fallen dürften, gelten die nachstehenden Regelungen.

7-Tage-Inzidenz bis 50:
Zulässig sind bis zu 50 Personen in geschlossenen Räumen und bis zu 100 Personen unter freiem Himmel.
Geimpfte oder Genesene werden bei den Personenhöchstzahlen nicht mitgezählt.

7-Tage-Inzidenz von 50 oder mehr:
Zulässig sind bis zu 25 Personen in geschlossenen Räumen und bis zu 50 Personen unter freiem Himmel.
Geimpfte oder Genesene werden nicht mitgezählt, müssen aber einen Nachweis der vollständigen Impfung oder Genesung vorlegen. Alle anderen Teilnehmer/innen müssen einen negativen Corona-Test vorweisen.  

BGH zu „Denkmalschutz“ als Kaufmangel einer Immobilie

Urteil vom 19.03.2021 - V ZR 158/19

Amtlicher Leitsatz:
Die Denkmaleigenschaft des Kaufobjekts kann einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB begründen.

Zum Sachverhalt:

Der Beklagte als Testamentsvollstrecker verkaufte ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Im Kaufvertrag wurde zur Rechtsmängelhaftung vereinbart: „Der Verkäufer weist den Käufer daraufhin, dass das Objekt seiner Kenntnis nach nicht auf der Denkmalschutzliste verzeichnet ist, es jedoch aus Sicht des Denkmalpflegers erhaltenswerte Bauelemente gibt.“ Tatsächlich war dem Verkäufer selbst bekannt, dass das Gebäude bereits drei Jahre vor Verkauf als Teil eines Ensembles in das Verzeichnis der erkannten Denkmäler (gem. Hamburgischem Denkmalrecht) aufgenommen wurde, quasi also denkmalschutzrechtlich unter Beobachtung gestellt wurde. Einem Bruder des Beklagten war i.Ü. im Rahmen einer Bauvoranfrage von der Behörde mitgeteilt worden, dass die Unterschutzstellung nach Denkmalschutzrecht angestrebt wird. Nachdem der Käufer dann Baumaßnahmen durchführen wollte, wurde das Gebäude in die Denkmalschutzliste aufgenommen, mit der Folge erheblicher Einschränkungen des Käufers hinsichtlich Umbaumöglichkeiten. Den hieraus resultierenden Schaden macht der Kläger geltend.

Die Entscheidung:
Der BGH hält im Ausgangspunkt und insoweit allgemein für die Grundstückspraxis fest: „Die Denkmaleigenschaft des Kaufobjekts kann einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB begründen. Nach dieser Vorschrift muss sich der Kaufgegenstand für die gewöhnliche Verwendung eignen und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Der Käufer einer Immobilie darf grundsätzlich davon ausgehen, dass das Kaufobjekt nicht unter Denkmalschutz steht, weil Denkmalschutz die Ausnahme von der Regel ist.“ Das Gericht verweist dazu auf die umfangreichen rechtlichen Einschränkungen des Eigentümers eines Denkmals hinsichtlich Umgestaltungsmöglichkeiten und auf die umfangreichen Erhaltungspflichten eines Denkmalseigentümers. Damit eigne sich „… ein unter Denkmalschutz stehendes Kaufobjekt nicht für die gewöhnliche Verwendung und …(weise) … eine Beschaffenheit auf, die bei Sachen der gleichen Art nicht üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache nicht hat erwarten müssen.“ Da im konkreten Fall das Kaufobjekt zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs noch nicht in der Denkmalschutzliste aufgenommen wurde und daher nach Hamburgischem Recht noch nicht konstitutiv zum Denkmal geworden war, lag zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs somit kein Mangel vor. Der BGH lässt offen, ob es sich bei der Einstufung eines Gebäudes als „Beobachtungsfall“ für die Denkmaleigenschaft bereits um einen Mangel handelt, jedenfalls sei dies, so stellt er ausdrücklich fest, ein offenlegungspflichtiger Umstand, der einen Mängelhaftungsausschluss – wenn der Offenbarungspflicht nicht nachgekommen wird – leerlaufen lässt. Mit anderen Worten: Schon behördliche Ankündigungen von Maßnahmen, die die Nutzbarkeit eines Gebäudes – wenn sie dann umgesetzt werden – beeinträchtigen, begründen möglicherweise einen Mangel, stellen aber jedenfalls offenbarungspflichtige Umstände dar.

Praxishinweise:
Insbesondere wenn der Denkmalschutz nicht konstitutiv durch Verwaltungsakt verfügt wird (siehe z.B. Bayerische Regelung, wonach sich Denkmalschutz aus den materiellrechtlichen Bestimmungen ergibt und die Denkmalliste nur fakultativ ist) werden Verkäufer, wenn sie Anhaltspunkte dafür haben, dass ein Gebäude als Denkmal eingeordnet werden könnte, gegenüber Käufern offenbarungspflichtig sein. Es sollte also im Zweifel ein Hinweis an den Kaufinteressenten gehen, dass eine Denkmalseigenschaft in Betracht kommt. Wenn es sich nämlich um ein Denkmal handelt und entsprechende Anhaltspunkte für den Verkäufer gegeben waren (z.B. aufgrund von Kenntnis im Rahmen von Bauvoranfragen o. ä.) wäre die Denkmaleigenschaft jedenfalls ein offenbarungspflichtiger Umstand. Wenn die Offenbarungspflicht nicht erfüllt wird, wird in der Regel Arglist unterstellt werden können und damit ein Mängelhaftungsausschluss leerlaufen. 

IVD-Marktbericht „Münchner Umland“: Hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien befeuert Preisniveau auch in Corona-Zeiten. Kaufpreise in Umland-Kreisstädten legen zum Teil kräftig zu - vor allem in Dachau, Erding, Ebersberg und Fürstenfeldbruck deutliche Anstiege.
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München: Eigentumswohnungen verteuerten sich seit 2010 immens, Mieten entwickelten sich in Relation dazu deutlich moderater.
Das IVD-Institut hat die Kaufpreis- und Mietentwicklung bei Bestands- und Neubauwohnungen in München zwischen 2001 und 2021 verglichen. Erfasst wurden Objekte mit gutem Wohnwert. Die Kaufpreise und Mieten wurden indexiert, wobei das Jahr 2001 als Ausgangswert mit 100 % festgelegt wurde.
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Amtlicher Leitsatz: Zur Bedeutung einer Vollständigkeitsklausel (hier: „Mündliche Nebenabreden bestehen nicht“) in einem Mietvertrag (hier über Geschäftsräume)
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VD-Mietmarktbericht Bayern: leichte Dämpfung der Anstiege im Bayerntrend und in München, speziell bei Häusern zur Miete
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München: Passanten-Zahlen in Kaufingerstraße steigen dank Corona-Lockerungen und schrittweiser Öffnung von Einzelhandel und Gastronomie deutlich an.
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Zum Sachverhalt:
Der Vermieter verlangte ausstehende Miete von einem Mieter, der die Mieträume zu Gewerbezwecken angemietet hatte. Aufgrund einer Allgemeinverfügung des bayerischen Gesundheitsministeriums vom 16.03.2020 musste der Mieter die Galerie in der Zeit vom 18.03. bis 27.04.2020 schließen. Der Mieter bezahlte für die Monate April bis Juni 2020 keine Miete und berief sich auf Anpassung der Vertragsgrundlage (§ 313 BGB). 
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Die Pandemie ist bei den Wohnimmobilienpreisen noch nicht angekommen; Häuser sind besonders gefragt.
Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 06.05.2021 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht „Wohnimmobilien Kaufobjekte Bayern Frühjahr 2021“ vorgelegt. Der Bericht gibt Informationen über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayerischen Kaufimmobilienmarkt und kann über www.ivd-sued-shop.de erworben werden. 
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Nach einer Analyse des Marktforschungsinstituts des IVD Süd e.V. auf Basis des amtlichen Grunderwerbsteueraufkommens lagen die Immobilienumsätze in Bayern im ersten Quartal 2021 bei insgesamt 17,4 Mrd. €.
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Das IVD-Institut hat die Anzahl der Angebote und die Angebotsdauer für Eigentumswohnungen und Häuser zum Kauf in München untersucht.
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Recht: Klärung zum Verständnis der „Vormiete“, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu höherer Eingangsmiete berechtigt BGH, Urteil vom 19.08.2020, Az: VIII ZR 374/18
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IVD-Mietmarktbericht Bayern: trotz Pandemie keine Miet-Dämpfungseffekte; erhebliche Anstiege in Neu-Ulm, Schweinfurt, Bamberg, Würzburg und Augsburg Hohe Mietzuwächse in München bei Häusern zur Miete; Mietrückgänge in Ingolstadt.
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Kaufingerstraße und Neuhauser Straße weiterhin Top-Einkaufslagen - coronabedingte Einschränkungen dämpfen innerstädtische Passantenzahlen. Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 01.12.2020 auf einer Pressekonferenz die aktuelle IVD-Passanten-Frequenzzählung für die Münchner Innenstadt präsentiert.
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Gewerbemarktbericht Bayern: Ladenmieten in bayerischen Großstädten spürbar rückläufig; Büromieten relativ konstant.
München: Zunehmende Leerstände und deutlicher Preisverfall bei Ladenmieten kennzeichnen Retail-Markt.
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Zum Sachverhalt:
Die Kläger erwarben eine Eigentumswohnung vom Bauträger. Im Erwerbervertrag war vereinbart: „Die Abnahme des Sondereigentums erfolgt durch den Käufer, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den TÜV Rheinland-Pfalz. Der TÜV wird vom Käufer unwiderruflich bevollmächtigt, das Gemeinschaftseigentum für ihn abzunehmen.“ 
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IVD-Marktbericht Kaufobjekte Bayern: Kaufpreise für Wohneigentum zeigen sich von der Corona-Krise bislang unbeeindruckt.
Hohe Preisanstiege in München, Augsburg, Nürnberg, Würzburg, Schweinfurt, Bayreuth, Aschaffenburg, Passau;
Preisrückgänge in Ingolstadt
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München: Wöchentliche Passantenfrequenz in der Kaufingerstraße.
liegt während Lockdown light bei 48 % des Jahres-Top-Niveaus.
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Immobilienumsätze in Bayern: Zuwächse von +10 % in den ersten drei Quartalen 2020 gegenüber entsprechendem Vorjahreszeitraum.  Immobilieninvestitionen in Deutschland 3,1 % im Plus Nach einer Hochrechnung des IVD-Marktforschungsinstituts auf Basis des erhobenen Grunderwerbssteueraufkommens steigen die Immobilienumsätze in Bayern bis Ende des Jahres 2020 voraussichtlich auf rund 62,4 Mrd. €.
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Das IVD-Institut hat die wöchentliche Passantenfrequenz in der Kaufingerstraße in München über das Jahr 2020 hinweg analysiert. Aufgrund corona-bedingter Restriktionen ist der Verlauf der Passantenzahlen hierbei von markanten Schwankungen geprägt.
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Preise steigen von hohem Basisniveau ausgehend weiter an.
Der soeben veröffentlichte „CityReport Rosenheim 2020“ analysiert die Marktentwicklung auf dem Wohnimmobilienmarkt der Stadt und gibt Auskunft über das aktuelle Kauf- und Mietpreisniveau.
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Es wird deutlich, dass die Corona-Pandemie in allen drei Kreisstädten des nördlichen und östlichen Münchner Umlands Auswirkungen auf die Anzahl der neuen Angebote hatte. „Im Zeitraum zwischen Januar und Juli 2020 ging die Zahl der neuangebotenen Eigentumswohnungen aus dem Bestand in Ebersberg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um ein Drittel zurück (-33 %)“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts.
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Infolge der Pandemie sind Neuangebote für Eigentumswohnungen in westlichen und südlichen Kreisstädten des Münchner Umlands spürbar zurückgegangen. „In Dachau und Fürstenfeldbruck sind neu eingestellte Angebote zwischen Januar und Juli 2020 um ein Fünftel (-24 % bzw. -25 %) gegenüber dem entsprechenden Vor-jahreszeitraum eingebrochen.
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Die weitreichenden Einschränkungen der regulären Maklertätigkeit infolge des Corona-Ausbruchs spiegeln sich im Rückgang der neu eingestellten Angebote für Eigentumswohnungen wider.
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Es ist einfach über Wohnungsmangel in den großstädtischen Ballungsräumen zu lamentieren; wesentlich schwerer ist es Lösungsvorschläge aufzuzeigen. Denn grundsätzlich werden diese Wohnraumdefizite in den nächsten Jahren nicht durch demographische oder zyklische Trends abgebaut - ganz im Gegenteil.
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Zunahme von +18,7 % im ersten Halbjahr 2020 gegenüber entspre-chendem Vorjahreszeitraum
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Kauf- und Mietpreisniveau in Umland-Kreisstädten weiterhin steigen. Das Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat am 20. Juli 2020 im Rahmen einer Video-Pressekonferenz den traditionellen Spezialbericht für den Wohnimmobilienmarkt im Münchner Umland vorgelegt und die aktuelle Marktlage in den Landkreisen Freising, Erding, Ebersberg, München, Starnberg, Fürstenfeldbruck, Dachau und Bad Tölz-Wolfratshausen analysiert.
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Der Bayerische Verfassungsgerichtshof hat heute entschieden, dass das Volksbegehren Mietenstopp unzulässig ist. Dazu äußern sich Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD, und Martin Schäfer, Vorsitzendender des IVD Süd.
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In den ersten fünf Monaten 2020 werden -22,3 % weniger Eigentumswohnungen/Bestand angeboten als im entsprechenden Vorjahreszeitraum.
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Die Parteien hatten in einem Gewerbemietvertrag individualvertraglich vereinbart: "Sämtliche Betriebskosten werden vom Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten. (...)". Der Vermieter rechnete in der Betriebskostenabrechnung Grundsteuern für zwei Jahre ab, der Mieter meint, er schulde diese nicht.
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Auflassung von in Deutschland belegenem Grundstück nur bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien und vor deutschem Notar!
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Zahl der neu angebotenen Wohnungen sinkt nach Corona-Lockdown um ein Drittel.
IVD-Marktbericht anschauen ...

Immobilienumsätze in Bayern: Nochmals beachtlicher Zuwachs im ersten Quartal 2020 gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Die Ende März eingeleiteten Corona-bedingten Einschränkungen wer-den sich erst in den Zahlen für das 2. Quartal des Jahres 2020 wider-spiegeln
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Der IVD Süd bedauert, dass in München die Zahl der Wohnungsfertigstelllun-gen erneut deutlich verfehlt wurde; nur 7.121 statt angestrebten 8.500 Woh-nungen wurden 2019 neu errichtet.
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Immobilienumsätze in Bayern knacken erstmalig 60 Mrd. €-Marke 2019 werden +10,1 % mehr in Immobilien umgesetzt als im Vorjahr.
Nach einer Analyse des Marktforschungsinstituts des IVD Süd e.V. auf Basis des vom Bundesministerium für Finanzen erhobenen Grunderwerbsteueraufkommens lagen die Immobilienumsätze in Bayern im Jahr 2019 bei insgesamt 60,1 Mrd. €.
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Neuvertragsmieten in den Kreisstädten des Münchner Umlands: Ebersberg und Fürstenfeldbruck sind günstigste Städte für Mieter.
Immotrend Grafik anschauen ... 

Wie aus dem aktuellen Bericht des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg hervorgeht, wurde zwischen Januar und November 2019 der Bau von insgesamt 18.413 Wohnungen in der Hauptstadt genehmigt. Das sind rund 9,4 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum.

Für die Wohnungseigentümer der mehr als 9,3 Mio. Eigentumswohnungen in Deutschland zeichnet sich eine gesetzliche Verbesserung ihrer Rechte und Einflussmöglichkeiten ab. Wir haben einen Blick auf den vom Bundesjustizministerium vorgelegten Referentenentwurf eines "Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes“ geworfen und die wichtigsten Änderungen für Sie zusammengefasst. Eine umfassende Stellungnahme folgt in Kürze.

Rund die Hälfte der Menschen in Deutschland, die kein Wohneigentum besitzen, wäre gerne Eigentümer. Zwei Drittel dieser Gruppe betrachten fehlendes Eigenkapital als größtes Hindernis beim Erwerb von Wohneigentum.
Das sind die zentralen Ergebnisse einer repräsentativen Umfrage, die das Meinungsforschungsinstitut YouGov Deutschland im Auftrag des IVD durchgeführt hat.

Vermieter muss Auskunft über die Höhe der Vormiete durch Vorlage von Belegen beweisen.
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